OBJECTIFS

Calculer la juste évolution du loyer en cas de renouvellement du bail Calculer l'indemnité d'éviction en cas de disparition ou transfert du fonds lié à un refus de renouvellement du bail Calculer l'indemnité d'occupation en cas de maintien dans les lieux dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction

Programme

Fixation de la valeur locative des locaux à usage commercial À l'entrée : cas de fixation du loyer au-dessus/au-dessous de la valeur locative Au cours du bail : cas de la modification des facteurs locaux de commercialité en cours de bail, cas de la révision de l'article L.145-39 du Code de commerce Au renouvellement du bail : critères de la valeur locative, principes de pondération, cas de déplafonnement Fixation de la valeur locative depuis le 01/09/2014 : loi Pinel, choix de l'indice et limitation du déplafonnement Cas particuliers : loyers de grandes surfaces, loyers décapitalisés, clauses augmentatives ou diminutives du prix, secteurs en progression, incidence du e-commerce sur le fonds, etc. Fixation de la valeur locative des bureaux Critères : surface, secteur géographique, charges d'exploitation, etc. Loyer de renouvellement : usage exclusif ou mixte, charges exorbitantes Changement d'usage des locaux : affectation commerciale Fixation de la valeur locative des locaux monovalents Référence aux usages de la profession Cas de l'hôtellerie, des complexes cinématographiques, des cliniques, etc. Calcul de l'indemnité d'éviction Situations de refus de renouvellement du bail Appréciation du préjudice : date et critères d'évaluation (disparition ou transfert de fonds) Cas de l'éviction en cours de bail Évaluation de la valeur de remplacement du fonds lié à la perte de clientèle Cas pratiques : méthodes de valorisation par le CA, la rentabilité, la recette journalière Évaluation de la valeur de déplacement du fonds sans perte de clientèle Cas pratique : calcul du différentiel de loyer Indemnités accessoires : déménagement, droits de mutation, trouble commercial, indemnités de licenciement, etc. Questions spécifiques : imposition de la plus-value, fonds déficitaires, fonds en location-gérance, prescription de l'action en fixation Calcul de l'indemnité d'occupation Situations ouvrant droit à indemnité d'occupation : incapacité au maintien dans les lieux, refus de renouvellement, repentir, droit d'option, etc. Calcul de l'indemnité statutaire Valeur locative et abattement de précarité Question du paiement des charges et taxes Révision de l'indemnité d'occupation Fixation contractuelle de l'indemnité en cas de résiliation Fixation judiciaire de l'indemnité : valeur locative et caractère compensatoire du préjudice subi par le bailleur Prescription des actions en fixation et en paiement de l'indemnité Exercices de calcul

Introduction

La fixation de la valeur locative, de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation relèvent de la stratégie patrimoniale à adopter en fin de bail par l'une ou l'autre des parties : quel prix pour le loyer de renouvellement ? Quelle indemnité en cas de sortie du contrat et de maintien dans les lieux avant versement ? Bailleur et preneur doivent connaître les modalités d'évaluation pour défendre au mieux leurs droits en adoptant la meilleure stratégie.

Public

Responsables et collaborateurs des services juridiques et financiers, responsables immobiliers, avocats, administrateurs de biens, gestionnaires de patrimoine immobilier, agents immobiliers, mandataires en transaction immobilière, notaires, huissiers, experts-comptables